央廣網南京10月20日消息(記者周益帆)據中國之聲《新聞縱橫》報道,商品房市場價格高企,讓“個人合作建房”成為近幾年一個熱門詞彙,個人合作建房指的是買房人自己集資拿地,自己找開發商蓋樓,從而省掉中間成本,拿到便宜的房子,不過因為過程中涉及資金籌集、拿地等各方面問題,被認為真正成功的個人合作建房案例,只有由溫州商人趙志強2006年在當地發起的“理想家園”項目。
  在個人合作建房還沒有探索出一條完全成功的道路之時,近日,在南京的房地產市場,又出現了一個新詞“眾籌建房”,這個項目由南京一家基金公司發起眾籌建房模式,號稱將使參與者買房成本降低20% 。眾籌建房與“個人合作建房”有什麼不同?背後又有哪些機遇與風險?
  眾籌,指的是一種向群眾募資,以支持發起的個人或組織的行為。一般而言,是通過網絡上的平臺連結起贊助者與提案者。這一次,在南京,將“眾籌”引入建房領域的,是樂居南京股權投資基金管理有限公司,發起人叫袁長喜,項目官網目前正在進行會員徵集。
  袁長喜:足夠的會員之後,那我們南京分8個區,某一個區比如一區達到了我們預想的500或1000個會員,我們就可以跟開發商簽訂合同,然後進行第一輪投錢、拍地、建房。
  實際上,就“湊份子,建房子”這個概念而言,並不是袁長喜的首創,相比於“眾籌建房”,更為人熟知的模式叫做“個人合作建房”,根據記者的梳理,從流程上來說,“眾籌建房”與已成功的“個人合作建房”模式實際上沒有大的區別,都是先向有意向的購房者募集資金,然後以代建的形式,委托房地產公司拍地、建房,從而擠壓掉房地產公司的利潤,讓購房者以低於市場的價格買到房子。
  袁長喜:我們做統籌的,包括房地產開發商合作、律師事務所、會計事務所、審計事務所,所有的建房流程、拍地、建設都是開發商來做。基本上國內比較大的開發商我們都有去跟他們交流,他們非常有意願做這個事,因為本來大的開發商利潤已經不是很高了,如果給他們代建費3到5個點,他們非常願意。  
  而在這其中,樂居南京股權投資基金管理有限公司想要獲得的是1個點左右的管理費用,以及規模和口碑。但是,這一點,在中國第一個在互聯網上提出合作建房的人於凌罡看來,正是“眾籌建房”與“個人合作建房”的最大區別,前者的發起人,是以盈利為終極目的的公司,而後者則是實實在在的購房者:
  於凌罡:合作建房本身我們目標比如說物業自主權、項目自主權、配套收益權啊,實際上成本價得房只是我們四個成本價之中的一個,而他們就直奔這唯一的一個主題。首先這唯一的一個脫離了那仨還成不成?我們合作建房這件事情本身強調的是真正得到一個屬於自己的房子。
  南京個人合作建房首位發起人邵角認為,國家政策的變化,也是兩者之間的差別:
  邵角:04年,國家公募基金、私募基金、包括基金法都沒有出現,但現在基金法可以運作一些事情了。對於我們當時來說是集資的主體一直解決不了的問題,他如果能把這個合法的主體解決掉,那可以解決集資的問題。實際我覺得這個是概念的炒作,不是單純的不管是南京還是全國大家自建房發起,那些是真正無房的或者想解決住房問題,它的出發點跟這個出發點,完全是兩種概念。
  北京岳成律師事務所律師岳屾山介紹,隨著眾籌概念的興起,“非法吸收存款”的風險被很多單位或個人規避了:
  岳屾山:根據司法解釋來說,向親友、員工等募集資金,不會被向社會不特定的人募集資金,這個現在很多眾籌都採取這個就是會員制,吸收會員,把會員當做特定的人。  
  而樂居眾籌打的正是這個擦邊球,以眾籌為概念、以房產基金為模式、以互聯網來推廣。
  袁長喜:正常的眾籌建房子現在應該還是不可以,還沒有放開,我們用的是房地產基金的模式,我們的主體是基金公司,我們項目雖然叫樂居眾籌,但我們公司叫樂居南京股權投資基金管理有限公司,所以說我們是先徵集會員,徵集特定的對象去募集資金,去拍地蓋房子。就比方說你買了房地產基金這個產品一樣,相當於理財,你100萬買了之後給你10%的收益,你現在買進來之後,對應的就是多少的面積。
  但由此,於凌罡提出了他的擔心,資金交由基金會之後,使用的透明度如何監管?甚至江蘇省司法廳在近日也發出提醒:眾籌房產存在一定的法律風險,其中的資金安全是最受關註的。
  於凌罡:你現在說眾籌建房,眾籌建房如果是給一個基金公司,你不能去監督他的話,他拿不拿你的錢去建房你都不知道,監督這件事情是絕對不能或缺的。
  袁長喜說,這個項目已經籌備兩年,不管是資金的使用還是對開發商的約束,公司都有考慮:
  袁長喜:首先我們找了當地排在前三名的有實力的開發商,這個首先規避一個大的風險啊,一些不確定因素,這一塊基本上是規避了。第二,我們也負責全程監控,我們基金公司也做全程監控,我們有項目經理,很專業的項目團隊去監管。另外我們也會讓房地產開發商出一些資金作為補充,這樣也防止他們出現質量問題,出現各種風險,我們也會讓他們出百分之五到十的資金,因為相當於他們自己有資金嘛,他們也是股東之一,所以這樣也會對房子的質量有保證。另外我們購房者會成立一個購房委員會一樣的,代表可以外聘一些監理或者律所這樣的去審,包括審計去審,是公開透明的。  
  在活動網站上,樂居眾籌承諾:從拿地到正式交付,預計兩年左右,將根據眾籌會員參與的順序優先選房,如果選不到心儀的房源或者想要退出,眾籌建房可退還首付。根據介紹,從10號正式開啟到今天,這個項目已經吸引了100多名會員參與,不少專家認為,眾籌建房,想法新穎,其中可能面臨的難題多多:眾籌建房組織者能以什麼價格拿到地?組織者的專業能力、成本把控能力、資金實力有多高?這些風險都會都轉嫁給參與者。南京高盛房地產公司董事長孫天元說,這一切的解決的前提是足夠多的資金:
  孫天元:特別是這種集資建房或者眾籌建房,他們手裡面的資金數量,可能都不是特別多的人,付首付款基本是房款的三成左右,但是買地特別是大城市買地,土地成本基本占到6成左右,這之間的差距從哪來。但我覺得這件事情慢慢會有開發商來做的,原先開發商都會從銀行獲得一些廉價的資本,現在隨著銀行資金的住建收攏,開發商(是願意代建的),另外眾籌的人即使出錢者,又是消費者,有他們的參與,也減少了營銷了成本,另外設計的產品是有需求的產品,信息不對稱可能就被打破了。  (原標題:“眾籌建房”亮相南京 號稱將使參與者買房成本降20%)
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